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区物协专家帮你解开物业费疑团 时间;2013-11-26 14:48:31 来源:新华网   点 击:    评论数: 0 新华房产现全国各个站点联动推出护房行动-全国房屋质量大调查,关注身边房屋质量问题,为市民解决从买房到入住的各种疑难。以此为契机,新华房产联手财经广播《楼行前线》节目,推出全新环节《热点关注》,节...

    新华房产现全国各个站点联动推出“护房行动-全国房屋质量大调查”,关注身边房屋质量问题,为市民解决从买房到入住的各种疑难。以此为契机,新华房产联手财经广播《楼行前线》节目,推出全新环节《热点关注》,节目已经播出8期,分别和大家分享和介绍了验房、法务和物管方面知识,本期同样邀请到天河区物业管理协会专家,继续为您详述身边的物管大小事,看看物管究竟做些啥,物业费如何收。
 

    邀请嘉宾:牛博雁 凯德中国华南区物管经理(天河区物业管理协会专家)

    主持人:陈伟彬
 

 

       陈伟彬:欢迎大家继续收听我们的热点关注,本期话题也会继续和大家探讨物管方面的一些问题。本期邀请到的嘉宾是来自物业管理协会的专家,凯德中国华南区物业经理牛博雁,牛总您好

       牛博雁:您好!

       物管公司六大块:安保、保洁、绿化、客服、公共设施维保和社区文化建设

       陈伟彬:请你过来非常开心,也是和你一起探讨关于物管这个话题的。虽然我们常常接触物管,但其实物业公司日常工作是有哪一些,物业公司协助的义务有哪一些,在这里您可以给大家详细介绍一下吗?

       牛博雁:嗯,一般人讲起物管,就会说这个看门的,那个扫地的,这就是大家最能看到的两块(即安保和保洁);第三块是绿化,就是种花浇水的;第四块是客服,就是业主有事去服务中心办事,物业公司有工作人员接待;还有一块就是大家看不到,但可以明显感觉到的,比如说有水有电有电梯的时候,大家觉得生活就是这样的,但当你发现没水没电没电梯的时候,你就知道要打电话给物管了。那么其实这个也是物管非常重要的一块,也是大家楼宇保值升值的一个重点,就是公共设施的保养和维护。然后还有就是有些业主觉得自己的小区很不错,经常搞社区活动,过节的时候有节日布置,这也是物业服务的一大块内容。以上主要是大家能感知得到的物管方面六大块内容,其他会涉及到后台一些比如公司内部行政管理等各方面的东西。

       陈伟彬:听您介绍的时候有这种感觉,就是虽然平时大家知道物管公司在背后默默工作,但可能没感觉到原来物业公司每天都在做这么多事,刚刚听您详细叙述出来后相信更多人能理解了。

       和房子相关的事就与物管有关 “承接查验”很重要

       牛博雁:基本上和房子相关的事情,可能都会和物管有关,刚刚您还提到一个物业公司的协助义务。其实可能大家会比较明显,也是直接感觉到的就是,比如新楼收楼后需要维修,打电话去物管,最常见的就是物业公司协助大家去和开发商报修。这种属于交楼之后保修期的一个维修,这种保修责任是可能有,(但直接解决问题的,)施工的是施工单位,不过大家还是通过物业公司去报修的,这是大家最常见也是最熟悉的。

       第二个可能业主没感觉得到,但实际在物业管理角度很重要的一块,就是承接查验。因为楼宇是大家的,公共设施是大家的。那么谁代表大家去查验公共区域呢就,是物业公司。承接查验是代表全体业主,站在业主的角度,去和开发商做公共设备设施,完善公共设施系统,包括这些设施设备的维修保养都是物业公司在处理。

       第三就是和水电、煤气、有线电话、有线电视等等相关的一些事宜。物业公司虽然是没有和这些单位有直接联系,但一般业主在这些方面出了问题,也都是直接找物业的。物业公司对于这些事,有些能处理,有些也可能是处理不了,处理不了的,就会给一个指引,告诉业主一些解决方式。

       第四个很常见就是对政府部门计划生育的协助以及一些别的东西。第五就是协调问题,业主之间会很明显地发现,住在一个有物管的小区,当你发现楼上很吵的时候,你不会自己上去敲门,一般是打电话到物业去寻求协调。其实讲到协助的义务,这些也不一定是物业公司本身必须要做的义务,但大家都会用到的功能。

       人员成本和公共设施设备维保 占据物管成本大头

       陈伟彬:物管真的是事无大小啊,很多事务听您一讲,才知道原来都是和物管有关的。日常大家缴纳的物管费,比如每平5毛钱或几块钱不等,大家会根据房子面积每个月缴纳物业费,但很多人会有一个疑问,究竟这个物管的成本是怎样的,如何构成的呢。

       牛博雁:这个应该是所有人最关心的问题,物管的成本,我们刚有讲到物管的一些工作,其实成本就是这些事情直接相关的。物管要有人做客服,就会有人力成本,人力成本是第一就会产生的成本。保安、保洁、维修工等,所有这些提供服务的人员都是有人力成本的。人力成本在物管成本比重中,看物管费用高低不同,平均去到70%左右是常态,这是非常高的。可能早年那些物管费只收几毛钱的公司,百分百都不够人工费。这是我们原来自己做的一些统计,钱到底用到哪里了,为什么公司总是在亏。

       其次就是公共设施设备的管理,还包括水电能耗,那么大家会说其实你每个月收这个管理费的时候有一部分是包公摊的,有一部分是不包公摊的,但其实公摊并不能包掉所有的水电费,公摊只是按照政府文件,电梯费用、园林灯这些费用是可以公摊的;而水的话,清洁用水可以摊,绿化用水是不能摊的,会分得比较细,都是有文件规定的。作为物业公司,这些设施设备不去维保好,平常不管理好,一停水,停电,停电梯的时候,业主就会有很明显的(不良)感觉了,所以这一块虽然大家没有明显感觉到,但这一块维护费用是非常大的。还有一个就是基本上用不上,但却要投入很多钱去做的,就是一用就是发生大事的消防系统,消防系统的维保费用也是非常高的。在小区里设施设备越多的,费用也就越多,和楼盘层高没有太大的直接关系,就和设施设备多少有关。

       政府文件指导物业费标准 小区规划与物管成本影响实际定价

       陈伟彬:讲到这些大家就会去想,心里盘算自己物管费多少,可能另外一些小区的管理费又是多少,在这里我就想请教您一下,物管收费的标准是怎么去制定的,而且不同的收费标准提供的服务标准是不是也会不同呢。

       牛博雁:物管收费标准,其实物价局现在有一个文件就是《101号》文,文件内容很详细,大家在网页上也能搜索到,上面明确分出了每一个不同项的服务级别,大概分了五大块,第一块是综合管理服务,咱们前面提到的客服,社区文化,全部打包在这里。第二块就是工程,要做物业公共部门和公用设施设备的维护。第三块就是公共秩序维护,就是大家感受到的保安这些,包括停车场管理这一大块。第四大块是保洁,第五大块是绿化,文件上面非常明细,甚至明细到一平方米,做到这个

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