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热点关注第八期:区物协何细平秘书长畅谈物管行业现状 时间;2013-11-26 15:04:33 来源:新华网   点 击:    评论数: 0 华房产现全国各个站点联动推出护房行动-全国房屋质量大调查,关注身边房屋质量问题,为市民解决从买房到入住的各种疑难。以此为契机,新华房产联手财经广播《楼行前线》节目,推出全新环节《热点关注》,节目...     华房产现全国各个站点联动推出“护房行动-全国房屋质量大调查”,关注身边房屋质量问题,为市民解决从买房到入住的各种疑难。以此为契机,新华房产联手财经广播《楼行前线》节目,推出全新环节《热点关注》,节目已经播出7期,分别和大家分享和介绍了验房与法务方面知识,接下来的几期节目,将讲述大家非常熟悉也是业主入住后长期接触的物管方面知识。本期节目将邀请物业协会专家,为您详述身边的物管大小事,探讨物管现状与发展。
    邀请嘉宾:何细平 秘书长(天河区物业管理协会)
    主持人:陈伟彬
    播出频道:FM95.3广东电台财经广播《楼行前线》
    播出时间:每周六14:00—15:00首播,周日17:00—18:00重播
    爆料邮箱:xhbl2013@126.com,或者微信新华房产官方账号(新华房产广州站)
 



 
    陈伟彬:欢迎大家收听本期的热点关注,接下来的两期节目中我们将会与大家共同探讨物业管理方面的话题,首先在第一期节目中,我们邀请到来自天河区物业管理协会何细平秘书长,何秘您好!
    何细平:您好!大家好!
    物管行业发展得益健全法规,但仍存其他不利发展因素
    陈伟彬:讲到物业管理,可以说大家每天都与物管打交道,我们每个人每一天都离不开物业管理,您可以给大家介绍一下,目前物业管理市场是一个怎样的状况吗?
    何细平:物业管理整个市场状况,与前些年相比,相对还是发展了很多。首先规模扩大了,第二队伍壮大了,第三高端物业管理出现了,第四物管人员的素质也相对提高了。与此同时一些物管纠纷事件也比以前少了,尤其是08年《物权法》,09年国家和广东省《物管条例》,10年国务院的《业主大会指导规则》,三个文件出现后,整个物管行业相对比较规范,大家的法规意识有了规范,同时物管服务也有了规范指导,业主维权的意识也相对理性了很多,这三个法规在整个行业贯彻起来,确实起到很好的作用,这是目前行业一个整体的情况。
    但是在物管发展的同时,也还尚存一些不利的因素。
    首先是发展不平衡,主要体现在物业费方面。目前市场物业费从几毛钱到几块钱,这种不均衡,很难保障每个物业公司都发展得好。收费高的发展相对好些,而那些收费比较低的发展就相对艰难,尤其是中小盘的物业公司,或者只管一个盘的物业公司,一般一个盘3~5万方,即使是5万方也很少,这样的情况下,几毛钱的物业费是很难实现管理和维系的。
    其次是整个行业看,业主参与物业管理的力度和关注度还不够,相对欠缺。因为大家总觉得物管都是物业公司的事情,与我无关,其实并不然。物业管理没有广大业主的关注、参与和支持,是很难走向良性发展的。因此要保障物业管理行业朝良性发张,广大业主的参与和关注是必不可少的。
    陈伟彬:我很赞同何秘讲到的业主参与程度问题,因为很多业主认为物业费已经交了,剩下的就是物业公司的事了,导致在日常居住与小区维护中比较少参与到物管事宜中。其实物管还是需要业主与物业公司多一点交流的。
    呼吁:业主的关注、参与和支持,促物管行业良性发展
    何细平:大家同住一个社区,很多事情都是可以沟通和商量的。广大业主只有参与和关注,才能理解物业管理,理解了物业管理,才能去监督,才能去支持。现在收费较低的物业公司管理运营艰难,需要提高物业费。目前物业管理收费标准还按照2004年的标准在执行,现在是2013年,将近整整10年,都在执行同样的标准,这是不合理的。物价在上升,人员成本在上升,员工工资也在上调。举个例子,在05年我进入这个行业的时候, 680元/月可以请到一个保安,550元/月可以请到一个清洁工。现在不行了,保安实行三班制,2000元/月才能够请到一个保安,而清洁工没有1500-2000元/月也是请不到的。这些都在提升的情况下,物业费上涨也是合情合理的,但很多业主对此不是很理解。我们有一个盘的物业费需由1.2元/平提升到1.8元/平,也就多了6毛钱,而且即便到了1.8元/平,其实也并不算很高。但这时业主就非常不赞同了,把物业公司赶走,自己来管。但是这其实很难管理好。因为第一业主自己管理,这是没有资质的,得不到政府的控制;第二其他业主也会不信任业主代表,不相信他们可以把物业管好,同时涉及集体经济问题与个人利益的参杂,很难处理,这样就容易产生矛盾。所以希望广大业主参与、关注和理解物业管理。理解的目的其实还是为了广大业主的自身利益。为什么这么说呢,因为业主买了房子,过去有些可能买到房改房总价几万块,有些是十几万,或者有些商品房几十万,现在是几百万,房价在涨,但物业费不涨,物业费不涨,就不能管理好,最终还是影响到业主本身。曾有一个元村新村的业主来协会投诉:他那个小区管理得很差,环境也很差。我问他物业费多少,他说是5毛钱。我说5毛钱物业费,小区又是开放管理,很难把卫生搞好,要提高费用,又提高不了。他说我那房子才几万块钱买的,我说你几万块买的,你现在卖出去几十万,你的房子已经在增值了。但你在增值的时候,为什么不把你的物业管好呢,管好了你才可以更好地保值。后来他就明白了。
    陈伟彬:的确一讲到提费业主就会有抵触心理,心想又要提费,可是某个朋友他们住的小区物业费不高,管理得还很好,但是为什么我们这个小区的管理又不咋的还又要提费呢,大家对此容易产生不平衡心理。
    何细平:嗯。现在业主和物业公司有些互不信任,其实主要是因为过去了解得太少,不了解就产生了不信任。业主认为把钱给了物业公司,但物业公司提供了什么物业服务呢,感觉不清楚;而物业公司又不会把账目公开,因为是包干制物管方式,包干制是不存在向业主公开这个账目的,不公开就存在一种神秘的自我保护了。大家都在保护,产生隔阂,产生互不信任,就会产生很多不理解和矛盾。那么要推进行物管行业的良性发展,我建议广大业主需要积极地关注、参与物业管理,只有这样才会实现更好地物业管理。比如哪一个房间,哪个业主需要改造,可能占领到其他公共过道,这个物业公司当然可以管,但如果其他业主也站出来说不行,那管理的效果就会更好。
    物业管理包含两个方面,管理是一个方面,服务是一个方面。只讲服务,不讲管理是不行的。管理是代表大多数业主来管理,比如这个地方不能停车,但是你非要停,那谁来管呢,业主不敢来管,那就物业公司去管,物业公司代表广大业主利益来实施管理。但作为个人来讲,可能觉得不舒服,认为这样的管理没为我服务。其实不是这样的,物业公司为了大多数业主利益履行管理义务,也是种服务。
    建立物业管理信用档案,受益业主,提升物业公司水平
    维护物管行业发展,规范物业公司的文明管理、诚信服务,也是我们正在大力推进的。最近天河区国土部门对建立物业管理信用档案很重视,授权我们物管协会制定和建立物业公司管理信用档案,现在这个信用档案正在做,一旦实施,可能会从六个方面对物业公司进行考评。首先第一是业主的满意度,我们会推进业主的满意度调查,看物业公司的管理是否合规范;第二是治安的犯案率,将从当地的公安、派出所查看小区犯案率情况并把他放在信用档案中评等评级;第三是业主的投诉和纠纷的案件情况;第四是街道居委会对项目的评价;
    第五是街道、国土部门到小区巡查,通过巡查发现问题,也将此作为诚信的一种记录。第六是按照广州市制定的物业经理人职业信用考核标准来考核,考核标准有28条扣分的总分60分,其中有20条是各1分,有8条各5分,违背多少条就扣多少分,扣分超过10分可能就要取消经理人的职业信用资格。
    那么通过这六个方面考评诚信等级,这是对物管行业是一个规范,如此这样受益的还是我们广大业主,当然物业公司也要通过这个规范不断地提升自己、巩固自己,这都是很重要的。
    良好物管促物业增值
    为了让整个行业良性发展,让业主对物业的消费意识得到提升和增强也是很重要的。因为整体经济在发展,物价在上涨,业主要想住好的地方,必须要有消费。现在整个消费应该提升很多,尤其广州比外地物业管理的消费水平也高很多,我们很多同行在外地也有项目,他们觉得广州的市场还是比较好,业主的消费水平和消费意识相对比较高,但我觉得还不是很足,必须强调一些意识来进一步提升。因为业主买房想要物业能增值,居住的环境够好。居住的环境好、物业要增值,需要什么条件呢?第一看环境,环境就包括清洁、绿化,如果清洁和绿化搞得好,小区就给人非常优美的感觉。第二看秩序,包括管理秩序、治安安保秩序,如果治安秩序不好,就很难增值。曾经天河翠湖开发商撤出的时候,里面确实停水停电,整个管理的秩序比较混乱,他周边的楼盘价格已经7000多,他还徘徊在3000多,这是很明显的。第三即是业主关注的设备设施。设备设施的完好率好对物业增值也有很大的影响。我们现在业主都不太重视这一块,我建议业主要重视这一块,因为设备设施的保养可能会影响到整个楼盘的质量、楼房的升值。那么这三个方面需要管好,首先要有人去管,人的素质要高、管理人员的素质要跟得上去。管理人员的素质跟上去靠什么,靠物业管理费,物业管理费没有提升,这些管理人员很难从自己口袋里拿出钱去管理,所以还是需要大家来支持。认识到这个问题,意识增强了,才能推动这个行业的发展,最后最终得益的还是广大业主。在这里我想提醒一下,一样东西不是越便宜越好,物业管理费也是。我们的业主不要与物业管理打管理的消耗战,当你打消耗战,物业公司要维持下去,他可能在设施设备上不舍得投入,那可能会打成变成消耗战,那大家都不得益。行业不得益、社会不得益、业主更不得益、物业公司也没得益,这种恶性的情况希望不要再循环下去。
    酬金制物管收费更透明公开
    规范行业良性循环还有一个问题,需要我们从制度上去积极探讨。目前物业管理有两个收费制度:包干制和酬金制。酬金制在广州还是寥寥无几,国外、香港基本上实行酬金制,我们大多实行包干制,包干制有其优点,也有现存历史条件,还是存在弊病。所谓弊病,因为没办法把物业做好。为什么呢?政策法律没有规定包干制一定要向业主公布物业公司财务账目,只是公共部分收益需作一个公布,其他的不用公布。没有公布,业主就怀疑物业公司赚了很多钱,这是包干制存在的问题。酬金制国外都施行得很好,酬金制还可以解决很多矛盾,因为酬金制节省的还是归广大业主。我们考察过番禺丽江花园,他们实行的就是酬金制,物业管理节省的钱都归全体业主。作为住宅物业,每两三年洗一次外墙,所以外墙保持得蛮干净的。其实除了很高端的住宅盘能做到洗外墙,一般中低端的盘是无法做到的,不要说洗墙,掉了一个马赛克也都没办法去补。在这方面酬金制可能弥补了包干制的一些缺陷。希望共同把这个市场管理得更好,让他能够良性的发展。
    陈伟彬:没错。其实听了何秘讲了这么多物管行业方面的现状,也令我感触良多,业主想要得到好一点的物业管理,自己也要经常去了解先进的物管运作情况,而且还要主动去参与到与整个物业管理的运作里面,互相去建立一个更好的信任度才行。今天也非常感谢天河区物业管理协会秘书长何细平的详细介绍。谢谢何秘!也谢谢大家的收听,我们下期再见!(新华房产广州站 肖树娇、余秋雯整理)

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