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头脑风暴
第五次“会长头脑风暴”联谊活动内容 时间;2013-05-16 09:26:08 来源:区协会   点 击:    评论数: 0
2013年4月24日,天河区物业管理协会在城建大厦六楼会议室组织召开第五次“会长头脑风暴”联谊活动,交流探讨主题:“物业成本上涨与企业应对措施”,以下是此次活动的讨论的内容
   
    近年来,由于物业服务人员最低工资连续调升以及员工劳动保险全额购买的提升,大幅度推高了物业企业成本的刚性上涨,致使许多物业服务企业正面临着越来越大的生存压力,当前,许多物业服务企业面对成本上涨也都采取了一些有力的措施,为了更好交流和探讨物业管理成本上涨对企业生存发展的影响与应对措施,2013年4月24日,天河区物业管理协会在城建大厦六楼会议室组织召开第五次“会长头脑风暴”联谊活动,交流探讨主题:“物业成本上涨与企业应对措施”,以下是此次活动的讨论内容:

 

  城建物业副总经理:李永新
  实施价格机制突破  降低税收

    在广州市范围内规范的政策对物业行业的生存产生了直接的影响,首先,最低工资的调整对整个物业行业的成本上涨形成强势的推力,使得很多基层的员工成本不断上升,第二,购买社保也直接导致成本的上涨,使得小区物业管理收不足于支,同时也使物业服务质量恶性循环;第三,劳动派遣也要求同工同酬,这三个方面的因素直接推高了企业运营成本的大幅上涨。

    我的看法是首先在价格机制上进行突破,有一些高档的楼盘定期进行,有些楼盘一个月就花费掉十几万补贴,使得市场的实际运作和政府的价格严重偏离,所以,如果在价格形成机制进行尝试的话,这一点可以去努力;其次,面对这样的情况,行业协会应该整合行业的声音,提出我们的建议,发出我们的呼声,这样行业协会才能真正的体现代表行业的声音。
还有一点就是物业税的问题,很多物业小区的收支反映了物业税情况,哪怕是小区的物业再亏损,我们的税是一点都没减少,对于这种情况,应该要有一呼吁,我们这个行业怎么去做,需要形成共识。
 

 

  广州天力物业总经理:淳正兴
  本应增长的企业利益都被成本上涨消耗掉了

  “五险一金”由部分购买到全项购买,天力物业每年增支1300多万,最低工资由860元增到1300元,我们每年增支1亿多元,5年前企业盈利是600万,五年后,在楼盘、面积、户数都在增加的情况下,盈利仍只达到700万,面积增加了,管理规模增大了,利润只增加一点点,企业利润都被成本增长消耗掉了,这些企业人数没有增加而成本却大幅上扬,导致了单位管理面积成本的大幅增加,这样,企业只有实施减员,如果不这样做,企业根本无法生存,更不要谈发展。

其实,物业企业肩负的社会责任和作用是很大的,但他们对社会付出贡献的好像未能完全得到社会各界足够的认识,需要行业同仁多做些工作:
    第一,让协会进行走访调研“关于物业管理与社会管理的关系”,其实就是“物业管理区域和非物业管理区域”进行对比,比较它们的治安环境,是不是有物业管理的环境发案率就低一些,它的社会稳定性就要强一些,政府管理得好一些,我们可以进行调研工作,亲自走访街道、派出所、政府进行了解;
    第二,维稳。发案率、社会和谐稳定与物管费高低不同的区域的关系,通过政府支持,我们拿出数据,经过我们的调研,确实证明物业管理行业在对社会综治、稳定、维稳、和谐方面是突出的,加上我们贡献地税、GDP和解决人员就业综合说起,那我们申请企业税率的降低及一些其他政策的话,就非常有把握的。通过各种渠道,把我们的呼声变成行业文字的呼声,才能得到重视,真正形成有说服力的报告。

    除此之外,我们还可以做一些工作,目前环境比较恶劣的情况下,客户投诉越来越大,行业口碑差,通过一些工具的应用,包括技防代替人防,物业服务企业可以采用利用先进技术替代人工,可以有效减少企业对人工的需求,在减人不减成本的情况下,保持质量,企业自身也能做好工作,一个人涨50%的工资,真正做两个人的工作,通过这样的方法,既保证了效率,成本不上涨的情况下,还能维持一点点发展。天力物业在这方面做出了一些探索,天力物业管理面积这五年增加了40%,人数没有增加,满意率也没有下降,监控系统购买硬盘刻录机投入了80万,在门岗方面我们在写字楼还花了8000元做了地铁总闸机在入口处,一年可以省3万元得人工,这也是一种方法,我们企业对服务标准不下降做一些实事,让客户达到慢慢的理解,一些亏损的楼盘,将亏损的价格每个月进行公示,原不同意提升服务费标准的业主也自觉缴纳服务费。对于亏损的楼盘,天力物业目前并没有退出。
 
 
   方圆物业总经理:廖承东

   营造一个物业费调升的社会环境  帮助企业克服面临的困难

    提高对物业管理认同度,提升服务质量是我们生存的基础,服务质量又跟我们的收费标准对接上,特别现阶段,人的素质打造和服务是成正比的,如何找到优质的人才,这个行业本来有先天不足之处,由低端的社会人才从事高端的人群服务,同时提供高端的服务标准,这么多年,行业一直存在这个问题,早几年,由于劳动力成本的低廉,选择面比较多,所以关注生存,就要提费,从客观上看,现在这个社会,当前物价指数整体上涨,为什么物业费就提得这么难。
我希望政府能引导行业,跟媒体多点沟通,不要把物业公司妖魔化,我们这个行业还是有不少优质企业,无论是出于自身的发展、品牌的维护我们都尽可能提供优质服务。第二,我建议,企业在同一期共同提费,营造社会氛围,现在现实状况是,由于物业服务费标准偏低,很多物业服务企业只能通过降低服务标准维持运营,造成的结果是,服务成本不断在涨,收费标准又得不到相应的提高。企业难为无米之炊,服务标准被迫降低了,业主安居乐业的生活受影响,是一肚子的不满意和抱怨,企业也是一肚子的苦衷和牢骚。可能如果由企业自己来单独提费是相当困难,但是如果行业、政府,包括媒体营造一个社会环境的话,提费可能就不会这么困难。
 
  康景物业副总经理:方向明

  建立诚信机制  提升管理费公开透明
    

   为什么提升物业管理费这么难,主要是诚信机制没有建立起来,这种诚信机制包括了老百姓对政府,业主委员会、业主对物业公司的不信任,导致了提升物业管理费的难度加大,作为物业管理公司,我们服务的不是单个客户,而是多个甚至是一个社区广大业主,提升管理费,要按照程序进行,康景物业骏景花园电梯房目前是1元/平方米/月管理费,物业管理企业不仅仅靠收取物业管理费维持,还有停车收入、广告收益等各种经营收入,但是提升管理费,需要透明度,在此基础上,,应该将物业管理收支情况向广大业主清楚的公示,很多企业做不到,这也造成我们提升管理费的难处在于我们的不透明,另外一个原因,从宏观层面上讲,政府在定位上要有所作为,我觉得现在这个物业管理行业都不透明,包括物业采购价格、员工薪酬、福利、待遇等,企业都不愿意公开,政府在这方面应该更加积极,能将透明度做得更加透明的话,提升物业管理费是可以解决的,因为物价指数的不断上升,我们要提管理费,难度非常大,如果在这些方面做好的话,物业管理费提价的问题还是迎刃而解,否则,我们的物业管理再这样发展下去,迟早要走入死胡同,在这个方面,还需要更深层次的探讨。

 
 

  侨鑫物业:赵海英
  从企业自身做好  
不断提高服务质量

    要想把市场环境做得更健康,先不要说发展,目前成本不断上涨,从企业自身做好是一种形象的设立,服务也好、监控也好、技防也好,要有人支持,而不是靠物业企业撑着.
   侨鑫物业曾到新加坡、香港的物业考察过,一个楼盘,靠一个人管理三十几个人就管好,他们的技防完全做到位,而且很公开,管理费的标准也很市场,所以我们企业自身做好,把基础服务工作做好,做到透明度,包括我们企业的经营模式,你要想业主对你好,你就首先要对业主好,你想要得到什么,必须要先付出,这样大家才有一个平衡。




 

  中海物业:宁祥颖
  拓宽经营领域  增加多种经营收入

    
中海今年根据物价的上涨,采取了相应的措施。第一,启动调价机制。去年成功调升了两个楼盘的物业管理费,从3.8元 /平方米/月成功调升至4.8/平方米/月,达到了99%的收缴率,今年有五个项目要进行调价,第二,提供增值服务。增加除物业费之外的收入,多种渠道,比如广告的引进,还有赞助,从自身服务利用优势外接顾问盘、优质盘,确实是不好的项目,毕竟企业还是要生存发展,如果生存不了,还谈什么责任,到最后肯定是恶性循环,一定要探索出一条路,要是涨不成,最坏的结果就是退盘,,现在企业背负的成本“五险一金”差不多是一半对一半,非常可怕,中海的人工成本非常高,包吃包住,中海物业主管的工资是达到中上水平。所以我觉得首先要从企业自身做起,业主的满意永远是企业永恒的追求,取得业主的满意和信任,是物业服务企业生存和发展的根本;其次推动政府这块也非常重要。如果天河这边有试点的话,可以进行尝试。

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