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业界观点
对业主组织登记社会团体法人的探讨 时间;2013-08-27 15:10:07 来源:广州市国土资源和房屋管理局房屋和物业管理处 科长 张涛   点 击:    评论数: 0

   
   2013年3月,浙江温州鹿城区民政局宣称,鹿城区南塘五组团小区业主大会符合成立社会团体条件,在区民政局登记成为社会团体法人,这是国家民政部在温州建立民政综合改革发展试验区的前提下,诞生了全国首个取得社会团体法人资格的业主大会。温州业主大会法人资格试点,犹如一石激起千层浪,全国众多媒体竞相报道,被赋予“温州一小步,中国一大步”的高调定位;全国各地业主高度关注,期待业主大会法人资格试点能破解当前业主组织一直面临“名不正言不顺”的尴尬困局。温州业主大会法人资格试点之成效及影响如何,尚待观察,但其改革创新意义对推动我市业主组织规范、健康发展仍有一定借鉴作用。以下结合我市实际,对业主组织登记社会团体法人的合法性和操作性作初步探讨。

    一、我市业主组织尚不具有法人资格

    依照《物权法》、国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等有关规定,业主可以设立业主大会、选举业主委员会,物业管理区域内的全体业主组成业主大会。据此,现行上位法明确规定的业主组织有业主大会和业主委员会两种形式,但未规定业主组织可以登记成立社会团体,也未规定业主组织具有群众自治法律地位(《居民委员会组织法》和《村民委员会组织法》规定居民委员会、村民委员会为基层群众性自治组织),而依照民事诉讼法有关规定,业主组织现属于“其他组织”。目前,我市民政部门暂不受理业主组织申请成立社会团体登记,即我市业主组织不具有登记法人资格(全国绝大部分省、市的业主组织存在同样情况),对比香港、台湾等地区和其他国家的业主组织法律地位,其多数业主组织具有登记法人资格(详见表一)。

表一:不同地区和国家业主组织法人资格的情况

序号

地区和国家

业主组织名称

是否具有法人资格

1

 

广州

业主大会、业主委员会

2

温州鹿城区

业主大会、业主委员会

是(试点业主大会登记社会团体)

3

香港

业主立案法团

4

台湾

管理委员会

5

新加坡

业主团体

6

日本

区分所有权人少于30人的管理团体

7

区分所有权人有30人以上的管理团体

8

法国

管理团体

9

美国

非营利公司法人的业主协会

10

非公司法人的业主协会

 
    为探索解决我市业主组织法人资格的问题,我局曾于2007年选取五个业主组织发展比较成熟的小区开展业主委员会申请登记社会团体试点工作。在宣传、发动阶段,业主委员会的热情较高,纷纷表示愿意参与;但到申请登记社会团体实质阶段,业主委员会委员对登记社会团体的意见不一,对取得法人资格后的权利和义务有顾虑,特别是担心可能承担的法律责任,五个试点小区先后主动放弃试点。近年来,我市部分人大代表和政协委员多次提出通过立法给予业主组织法人资格的建议,为此市法制办《关于广州市政协十一届五次会议委员提案第3026号的会办意见》(穗府法函[2011]202号)提出,“关于业主大会法人资格问题,鉴于其属于民事基本制度和群众自治制度范畴,按照立法法规定,应当由全国人大制定法律规定”。

    虽然我市业主组织现阶段不能登记成立社会团体,但相关部门为保护业主的合法共同权益,给予了业主委员会法人具有的部分民事权利,主要有两项:一是《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发〔2011〕49号)规定,在我省范围内的业主委员会可以作为当事人,就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼,法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉,变更、放弃或者承认诉讼请求,进行和解、调解等诉讼行为的,应当向人民法院提交业主大会的授权决定;二是业主委员会可以凭房地产行政主管部门出具的备案证明,在质量监督管理部门申请办理组织机构代码证。有了组织机构代码证,就可以以业主委员会名义,在银行开设独立账户,管理业主共有部分收益、专项维修资金等。

    二、业主组织登记社会团体的积极意义
 
    物业管理市场的两个重要主体是业主和物业服务企业,双方之间是民事合同关系,但双方的民事主体地位并不对等。物业服务企业具有法人资格,其组织形式比较规范,发展比较成熟;而业主组织尚不具有法人资格,其组织形式不够完善,发展仍停滞在初级阶段,相比于物业服务企业,处于物业管理市场中的弱势地位。如果业主组织可以登记社会团体,则具有了法人资格,具有了与物业服务企业对等的民事主体地位,可以产生以下六个方面积极意义:

    (一)有利于明确业主组织在物业管理活动中的主体地位。

    依法登记后的业主组织,

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